Этот кейс отлично показывает две вещи: почему ипотека работает как рычаг для увеличения доходности и почему важно уметь вовремя выходить из сделки, а не «ждать ещё чуть-чуть».

Объект: 3BR Townhouse, Dubai Creek Harbour Дата покупки: октябрь 2024 года

В апреле 2025 года мы выставили объект на продажу. В сентябре получили оффер по цене выше рынка, но срочности продавать не было — я решила подержать до Нового года.

После праздников офферы действительно пришли снова. Но согласовать удалось всего на 50 000 AED выше сентябрьского предложения. На практике это означает: правильнее было продавать в сентябре. Эти 50 тысяч не меняют картину, а полгода времени — это упущенная доходность.

Даже с ошибкой по таймингу мы получили +45% на вложенные деньги, или примерно 30% годовых. Если бы я продала в сентябре, доходность составила бы 42–43% годовых.

Ключевой вывод этого кейса: такие цифры возможны именно потому, что объект был в ипотеке. Если бы сделка проводилась за кэш или через классическую модель с инвестором без кредитного плеча, итоговая доходность была бы примерно 17–18% годовых.

Ипотека в Дубае — это инструмент с двойным эффектом:

• усиливает доходность хороших сделок в несколько раз;
• быстро убивает плохие сделки, превращая ошибки в реальные убытки.

Поэтому подход к выбору объекта и тайминг выхода становятся ещё критичнее. С ипотекой нельзя «попробовать» или «подержать на всякий случай» — каждый месяц проценты съедают часть будущей маржи.